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关于进一步深化我区农民安置小区自主物业管理工作的若干建议
字号:[ ]???发布日期:2016-02-02???浏览次数:???信息来源: 办公室

区政协社会法制和港澳台侨委员会

  目前,我区农民安置小区共有23个,总建筑面积达360余万平方米。自2013年我区探索实施农民安置小区自主物业管理模式以来,街道(镇)立足本辖区工作实际,开展了富有成效的探索和实践,也取得了一些阶段性的成效。特别是庄桥街道,通过注册成立相对独立、市场化运作的物业管理公司,降低管理成本、提升服务质量,在宝丽、宝翠2个安置小区进行试点,取得了预期成效。试行以来,管理到位,服务优质,物管收支基本持平,获得了广大群众点赞。

  然而,从全区总体来看,因相关部门(单位)对自主物业管理模式,在思想认识上、工作体制上、指导力度上等方面还存在各种各样的短板和不足,实施两年多来,还未能有效的推广和普及。不利于农民生活品质和城市文明程度的提升,也不利于宜居宜业滨水品质新城区的建设。为此,我们带着江北自主物业管理模式推广实施的诸多瓶颈问题,先后多次赴象山等地考察取经,结合我区实际,为深化自主物业工作提出若干建议,以期为下步相关工作的开展提供决策依据和理论支撑。

  一、当前我区自主物业实施过程中存在的问题及原因

  经调研分析,当前我区在开展自主物业管理工作中还存在一些问题和不足,主要体现在以下几个方面:

  (一)开展自主物业管理的认识不足,要求不够严格。虽然我区开展自主物业管理工作已经两年多,但各地各部门对此项工作还没有引起足够的重视。政府相关部门、街道办事处(包括社区)还没有把开展农民安置小区自主物业管理作为提升城市品质、形象,创新社会管理,维护社会稳定,提高小区居民的整体素质的重要抓手来抓,还没有把物业管理作为当前重大民生问题认真谋划,还没有作为城市综合管理的重要事项列入议事日程研究解决。因此在区级层面既没有对我区开展自主物业工作进行统一的部署,明确任务和要求,也没有对实施后的相关情况进行总结和完善,提出有针对性的措施和办法。街道(镇)对开展自主物业管理工作也认识不一,职责任务不够落实,甚至出现消极等待观望的态度,以至出现仅在个别地方开展此项工作。

  (二)开展自主物业管理的机构不够完善,措施不够有力。我区虽设有专门的物业管理机构,但管理力量十分薄弱。目前区物业办只有4名工作人员,相对于全区150个在管物业项目和1714万平方米的监管面积,难以实施行之有效的行业监管和矛盾纠纷的及时调处。基层管理物业人员也严重缺位。在街道(镇)层面,尽管都对口设立了物业办,但办公室负责人均为兼职,有的甚至仅挂名而已。而我们从江东、海曙两区了解到,他们都配有1-2名专职物业管理工作人员并落实工作经费。人员精力没有到位造成对开展自主物业工作严重缺位,缺少有效的措施和办法。

  (三)实施自主物业管理的企业水平不高,管理不够规范。农民安置小区与商业住宅小区在业主生活习惯、综合素养等方面存在诸多差异,对物业管理团队提出了更高的要求。但实际情况是开展自主物业管理的小区物业管理企业的独立性、专业性不够,整体经营水平不高。一是我区自主物业管理公司其经营管理活动和物业管理服务还不同程度依附于街道社区,习惯于对街道办事处负责,物业企业还缺乏市场营销意识,服务项目、服务方式还滞后于业主的需求,服务质量不高,不能完全按合同约定提供服务。二是物业服务标准不高、专业性不强。目前物业管理服务企业项目单一,大多数是负责垃圾清运、保安、绿化维修,对照物业管理的标准和居民的要求还有较大差距。三是物业管理从业人员文化程度不高,人员流动性大。一些由原来村“两委会”人员转变而来的物业管理人员,其管理思维和管理方法仍不同程度地沿用原村上的管理模式,还不能适应安置小区发展的需要和业主多元化的诉求。

  二、进一步深化我区自主物业管理工作的举措和建议

  深化自主物业管理,提高管理水平,实现居民自治,是我区新时期加强和创新社会管理的重要内容,也是实实在在的民生工程。我们认为,要实现自主物业管理模式的全面推广实施,下步还须在以下三个方面作进一步的努力。

  (一)统一认识,强化落实

  进一步加强领导,不断增强做好自主物业工作的紧迫感和责任感,政府及有关部门要进一步提高对开展我区自主物业工作重要性认识,要从创建全国文明、卫生、环保城市,构建社会主义和谐社会的高度,把促进物业服务工作当作践行党的群众路线教育活动的大事来抓。一是要按照“条块结合,以块为主”的原则大力实行物业行业管理部门监督指导,街道办事处具体实施,社区居委会负责落实的工作机制,建立健区、街道办事处、社区居委会两级政府三级管理体制。尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责,齐抓共管的物业管理格局。二是要进一步加强对自主物业管理工作的组织领导,健全物业管理领导小组,建立物业管理联席会议制度,做好物业管理的组织协调。要适时启动责任追究制度,对开展自主物业管理工作不积极履行职责的部门和个人进行责任追究。三是强化街道(镇)的管理责任。把自主物业管理工作作为基层社会管理创新的一项重要内容,纳入街道(镇)的目标管理考核体系中。通过考核“指挥棒”引起各单位对该项工作的充分重视。同时,要强化属地管理职能,下放一部分物业管理职权到街道(镇),如前期物业招投标,前期物业服务费、物业保修金的交存及划拨等等。

  (二)完善组织,强化监管

  一是建立健全区物业管理工作领导小组,负责全区物业管理活动的指导、协调、监督管理,加强区物业办的建设,落实区物业办人员编制。具体建议可参照江东区的做法成立区物业管理中心,或者单独成立物业办,并根据我区管理物业项目和监管面积需要配足工作人员,确保区物业办能有效地开展安置小区物业服务行业的指导、管理和监督。二是强化涉农街道(镇)自主物业管理职能。进一步完善街道(镇)物业管理工作机构,相应的成立区域内物业管理领导小组,并由街道(镇)分管主任(镇长)担任组长。建立独立的物业管理站,建议参照江东、海曙两地的做法配备1-2名物业管理站工作人员并落实相应的工作经费。加强对物业管理的组织协调、监督检查和业务培训,确保组织领导到位,机构人员到位,推进措施到位。三是根据《物业管理条例》结合我区实际尽快制订出台我区自主物业管理的实施办法,明确政府部门、街道办事处、物业公司以及社区、业主等各方的权利和责任,把自主物业管理工作纳入规范化的轨道。

  (三)提高水平,强化规范

  一是在负责人的物色上,优先考虑就地安置村有威望、有丰富群众工作经验的党支部书记或村主任任物业管理处主要负责人,积极发挥其善于做群众工作的优势,有效推动物业工作开展过程中相关矛盾的协调处理。二是在人员队伍的培训上,要通过开展统一的业务学习和教育培训,使各安置小区管理人员尽快完成由原来的行政村管理者向社区管理者的角色转变,不断适应社区化管理模式,促其有效作为,提升管理水平。三是在管理水平的提升上,一方面,要实行公司化管理。建立规范的自主物业经营管理制度,切实加强财务管理、考核考评等相关工作,在资金收支管理的透明公开、工作人员的考勤管理、与业主的互动反馈等方面多下功夫,确保有序运作,有效管理。另一方面,要创新社会化管理机制。通过引导业主订立“业主公约”的形式,求得安置小区内原始户、买入户、租住户等不同群体不同诉求的最大“公约数”,把小区的环境保洁、设施维护、形象提升等纳入其中,要求业主相互监督,共同遵守。积极拓展其它资金平衡渠道。如小区停车场收费、公共部位广告位出租等,努力平衡物业运营成本。

  总而言之,随着我区新型城市化建设的深入推进,农民安置小区势必更多涌现。深化自主物业管理工作,是当前及今后一段时间我区农民安置小区规范管理的必由之路。望引起重视并积极努力实践。

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